瑞銀張化橋：房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅？

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理張化橋2010年10月13日在中國(guó)證券報(bào)有一篇關(guān)於他討論資產(chǎn)泡沫化的文章，他在擔(dān)任瑞銀中國(guó)研究部主管期間，曾連續(xù)4年(2001-2004年)榮膺《亞洲貨幣》評(píng)選的「最佳中國(guó)分析師」殊榮。著有《一個(gè)分析師的醒悟》，所以，當(dāng)他發(fā)表相關(guān)資產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，立即受到注意，以下即是他的文章內(nèi)容。

中國(guó)今天的房產(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)格只不過(guò)是一個(gè)貨幣現(xiàn)象而已。印的鈔票多了，地產(chǎn)和房產(chǎn)的價(jià)格就漲了。過(guò)去5、6年，不少猛士前仆後繼地預(yù)言中國(guó)的地產(chǎn)泡沫會(huì)在半年或者一年內(nèi)破滅。我總算聰明了一回。我從來(lái)沒(méi)有做過(guò)那樣的預(yù)測(cè)。前段時(shí)間，中國(guó)的地價(jià)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，政府的調(diào)控措施也陸續(xù)出臺(tái)，但我還是不敢預(yù)言中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅。

究竟中國(guó)的房?jī)r(jià)為什末會(huì)漲到今天這個(gè)程度呢？從長(zhǎng)期來(lái)看，原因當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，因此人民的收入持續(xù)高增長(zhǎng)。與此相對(duì)應(yīng)，貨幣供應(yīng)量也有了持續(xù)高速的增長(zhǎng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)需要貨幣來(lái)潤(rùn)滑和支撐，而貨幣也對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有推波助瀾的作用。它們互為因果，兩者節(jié)節(jié)攀升。

大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)變量在短期、中期和長(zhǎng)期內(nèi)往往都很難準(zhǔn)確計(jì)算，但是貨幣供應(yīng)量相對(duì)準(zhǔn)確一些。它無(wú)非是全國(guó)人民在金融體系的存款加上流通中的現(xiàn)金。在過(guò)去25年(從1985年起)，廣義貨幣供應(yīng)量的複合增長(zhǎng)率高達(dá)23％。顯然，我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)並沒(méi)有以20％的高速度增長(zhǎng)，更沒(méi)有以23％的速度增長(zhǎng)。所以，中國(guó)今天的地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，無(wú)非是通脹加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。
 


中國(guó)未來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)還以一個(gè)高速度在增長(zhǎng)，同時(shí)，貨幣供應(yīng)量還以一個(gè)更高的速度增長(zhǎng)(別提現(xiàn)在的25％或者29％，即使15％也是一個(gè)很高的速度)，那麼資產(chǎn)價(jià)格的上漲就一定難免。

我的第二個(gè)觀點(diǎn)是，即使現(xiàn)在的地價(jià)和房?jī)r(jià)確實(shí)是一個(gè)泡沫，未來(lái)必然會(huì)破滅，所以，你想預(yù)測(cè)這個(gè)泡沫何時(shí)破滅也是非常天真的。早在1997年就有人預(yù)測(cè)美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)泡沫會(huì)很快破滅，但他們拋空這類(lèi)股票都給自己帶來(lái)了大大的虧損。互聯(lián)網(wǎng)的泡沫直到2000年初期才破滅。另外，2004~2007年不斷有人跟美國(guó)的次級(jí)貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)不去，但都在未能迎來(lái)曙光之前就已經(jīng)彈盡糧絕。

我本人對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)也很焦慮。老百姓買(mǎi)不起房是一個(gè)大問(wèn)題。但是我不敢預(yù)測(cè)泡沫的破滅，原因如下：

(1)實(shí)體經(jīng)濟(jì)好像依然很強(qiáng)勁，雖然效率低。與此有關(guān)的，貨幣供應(yīng)量好像還會(huì)以比較高的速度增長(zhǎng)。巨大的就業(yè)壓力意味著政府不可能讓信貸太過(guò)緊張。大量居民除了購(gòu)房以外好像別無(wú)出路：股票不便宜而且風(fēng)險(xiǎn)也大。多數(shù)企業(yè)的管理層還不太善於尊重少數(shù)股東。

(2)中國(guó)的家庭負(fù)債還不太高。絕大多數(shù)買(mǎi)房者在房?jī)r(jià)下跌時(shí)都有不拋售的能力。也就是說(shuō)，他們有一定的抵抗能力。大量的房子確實(shí)是長(zhǎng)期空置的，也可能還會(huì)空置很多年，但這能給業(yè)主帶來(lái)心靈的平靜和安慰。對(duì)於全社會(huì)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的資源浪費(fèi)。

當(dāng)人們預(yù)測(cè)自己未來(lái)的收入會(huì)高速增長(zhǎng)時(shí)，他們才願(yuàn)意承受較高的房?jī)r(jià)。只有當(dāng)他們希望破滅或者調(diào)低期望值時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)大跌。但是，未來(lái)幾年內(nèi)，這個(gè)可能性不大。